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Julien
Baisse taux immobilier : stratégies 2025/26
Vous hésitez à concrétiser votre projet immobilier, pris entre la baisse des taux immobiliers et l’incertitude des prévisions 2025-2026 ? Décryptons ensemble l’évolution des taux, les facteurs clés comme la BCE ou l’inflation, et les opportunités à saisir pour optimiser votre achat ou refinancer votre prêt. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur, découvrez des stratégies testées pour tirer profit de cette dynamique du marché.
La situation actuelle des taux immobiliers en France
Les tendances récentes des taux de crédit immobilier
Les taux immobiliers baissent depuis début 2024. En juillet 2025, ils tournent autour de 3,07 % sur 15 ans et 3,19 % sur 25 ans.
La baisse des taux s’explique par la politique de la Banque centrale européenne. Ses taux directeurs sont passés de 4 % à 2 % entre juin 2024 et juin 2025. L’inflation ralentit, atteignant 0,8 % en mars 2025. Le taux de l’OAT 10 ans, référence des banques, suit cette tendance.
Comparaison avec les taux immobiliers des années précédentes
| Période | Taux sur 15 ans | Taux sur 20 ans | Taux sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| Mars 2022 | 1,06 % | 1,06 % | 1,06 % |
| Fin 2023 (pic) | 4,24 % | 4,24 % | 4,24 % |
| Juillet 2024 | 3,51 % | 3,55 % | 3,65 % |
| Décembre 2024 | 3,26 % | 3,30 % | 3,38 % |
| Janvier 2025 | 3,24 % | 3,26 % | 3,34 % |
| Juin 2025 | 3,05 % | 3,09 % | 3,17 % |
| Juillet 2025 | 3,07 % | 3,11 % | 3,19 % |
| *Les taux de mars 2022 et fin 2023 représentent des moyennes générales. À partir de 2024, les données distinguent les durées de prêt. Les taux de juillet 2025 pour les meilleurs profils peuvent descendre sous les 3 % sur 25 ans. | |||
Les taux ont connu des cycles de hausse et de baisse. Les niveaux les plus bas datent de 2016 à 2022 avec des taux sous 1 %. En 2023, la remontée des taux a ralenti le marché. Aujourd’hui, la baisse redonne confiance à l’achat immobilier.
Les taux actuels restent supérieurs aux niveaux de 2019-2020. À cette époque, un crédit sur 25 ans se négociait à 1,25 % en moyenne. Aujourd’hui, même les meilleurs profils paient environ 3 % sur 25 ans. Une stabilisation est prévue sans retour aux taux exceptionnels d’il y a cinq ans.
Les prévisions d’évolution des taux pour 2025-2026
Les spécialistes anticipent une stabilisation des taux selon les prévisions 2025. Une légère baisse reste possible en automne si l’inflation reste sous contrôle. En 2026, les taux pourraient encore reculer légèrement.
La Banque centrale européenne a réduit ses taux directeurs à plusieurs reprises. L’inflation ralentit, la croissance reste modérée. Ces facteurs devraient maintenir une pression à la baisse sur les taux de crédit immobilier dans les prochains mois.
Le constat
Depuis fin 2023, les taux immobiliers baissent et redonnent de l’élan aux projets d’achat. En 2025, la stabilisation se confirme autour de 3 %. Reste à choisir la bonne stratégie : taux fixe ou variable ?
L’impact de la baisse des taux sur le marché immobilier
Conséquences sur le pouvoir d’achat immobilier
La baisse des taux immobiliers renforce votre pouvoir d’achat. Pour une mensualité identique, vous pouvez emprunter davantage. Une réduction de 0,5 % permet d’augmenter votre budget d’environ 6 à 7 %. Cela se traduit par 5 à 10 m² supplémentaire selon la région.
Prenons un couple gagnant 4 000 €/mois. À 3,95 % sur 25 ans, il emprunte 261 705 €. À 3,5 %, ce montant grimpe à 278 000 €. Même situation pour un célibataire avec 2 700 €/mois : de 135 017 € à 148 000 € selon la durée.
Effets sur le volume et la dynamique des transactions immobilières
La baisse des taux redonne des couleurs au marché. Le nombre de transactions dans l’ancien a bondi de 8 % au premier semestre 2025. 880 000 logements ont changé de main à fin mars, soit 6 % de plus qu’en septembre 2024.
Les acquéreurs profitent de meilleures conditions. Un emprunteur à 2 500 €/mois peut maintenant obtenir 170 000 € à 3 % contre 145 000 € à 4,5 %. Le délai moyen de vente a baissé de 7 jours depuis début 2025, preuve d’une demande plus vive. Les transactions pourraient passer de 775 000 en 2024 à 875 000-900 000 en 2025.
Stratégies pour profiter de la baisse des taux immobiliers
Le moment optimal pour emprunter face à la baisse des taux
Le moment est favorable pour emprunter. Les taux baissent depuis 2024. Selon la Banque de France, une baisse supplémentaire est possible à l’automne. Surveillez l’OAT 10 ans, les taux directeurs de la BCE et l’inflation.
Les taux ne sont pas seuls à considérer. Vérifiez votre taux d’endettement, vos finances personnelles, l’offre immobilière et vos besoins familiaux. Pour un revenu de 6 000 €, un endettement à 2 400 € est acceptable si le reste à vivre est suffisant. N’oubliez pas d’étudier les avantages du LMNP 2025 si l’investissement locatif vous intéresse. Consultez notre guide d’achat pour évaluer votre situation.
Les stratégies de renégociation des prêts existants
Renégociez si votre taux actuel dépasse les taux du marché de plus de 0,7 point. Cela vaut surtout en début de prêt, quand le capital restant est important et la durée longue.
La renégociation dépend :
- Capital restant dû – Un montant supérieur à 70 000 € rend l’opération rentable
- Durée restante – Plus il reste de temps, plus l’économie potentielle est grande
- Frais – Coût de l’avenant (150 à 1 000 €) ou frais de rachat (0,5 à 3 % du capital)
Pour renégocier, contactez votre banque ou sollicitez un rachat de crédit et financement. Préparez vos justificatifs : identité, salaire, impôts, relevés bancaires, offre de prêt actuelle. En cas de refus, un courtier peut vous guider. Comparez les propositions via des plateformes spécialisées. Le délai de réflexion pour un avenant est de 10 jours.
L’avis du pro:
Les conditions actuelles sont propices à l’emprunt ou à la renégociation. Si votre taux est trop élevé, un ajustement peut vous faire économiser gros. Analysez votre situation, comparez les offres et saisissez les opportunités pendant que les taux restent favorables.
Taux fixes vs variables : que choisir dans un contexte de baisse ?
Avantages et inconvénients des différents types de taux dans la conjoncture actuelle
Le choix entre taux fixe et variable est décisif. Le fixe verrouille un taux dès la signature, protégeant des hausses mais empêchant de profiter des éventuelles baisses. Le variable s’ajuste à un indice comme l’Euribor, ses mensualités fluctuent selon la conjoncture. Le capé combine les deux avec un plafond.
- Taux fixe – Mensualités constantes, sécurité maximum. À 3,15 % sur 15 ans en juillet 2025, vous êtes protégé si les taux remontent.
- Taux variable – Taux démarre généralement plus bas, mais mensualités variables. À 3,35 % sur 20 ans, il profite directement d’une baisse.
- Taux capé – Taux initial bas avec plafond. Un 3,5 % capé à 1 point ne dépassera pas 4,5 %, idéal en baisse anticipée.
Le fixe est majoritairement choisi pour la résidence principale. Le variable convient mieux aux investisseurs ou projets courts (5 à 7 ans). En contexte de baisse, le variable profite immédiatement des taux plus avantageux. Le fixe peut être renégocié si la différence avec le marché atteint 0,7 point.
Les taux immobiliers en baisse redonnent des opportunités concrètes aux futurs acheteurs. Vos mensualités seront moins lourdes et votre budget s’étendra naturellement, surtout avec un dossier solide. Pourquoi attendre que les taux repartent à la hausse ? C’est maintenant qu’un projet d’achat prend tout son sens, sans compter la possibilité de renégocier votre crédit actuel. Le marché redémarre, et votre chance est là, sous vos yeux. Prêt à franchir le pas ?
FAQ
Quelle mensualité pour 200.000 euros sur 25 ans ?
Pour un prêt de 200 000 euros sur 25 ans, votre mensualité indicative se situerait autour de 1 064 euros. Ce chiffre est calculé en prenant en compte un taux d’intérêt de 3,56% et un taux d’assurance de 0,34%. C’est une bonne base pour vous aider à vous projeter et évaluer votre budget. Cependant, la mensualité exacte peut varier. Elle dépendra du taux d’intérêt que votre banque vous proposera, mais aussi de votre taux d’assurance emprunteur, qui est une donnée très personnelle. Pour avoir un montant précis et éviter les surprises, je vous conseille toujours de faire une simulation personnalisée.
Quelle mensualité pour 400.000 euros sur 25 ans ?
Si vous envisagez d’emprunter 400 000 euros sur 25 ans, sachez que votre mensualité indicative se situerait autour de 2 131 euros. Ce montant est basé sur un taux d’intérêt de 3,57 %, comme on le constate actuellement en juillet 2025. C’est une estimation utile pour commencer à affiner vos calculs. Il est important de noter que ce montant n’inclut pas l’assurance emprunteur, qui est pourtant une composante essentielle de votre prêt. En général, comptez entre 7 et 11 euros par mois pour chaque tranche de 100 000 euros empruntés. Pour un prêt de 400 000 euros, cela représenterait un coût supplémentaire d’environ 28 à 44 euros par mois pour cette assurance. Pensez bien à l’intégrer dans votre budget prévisionnel !
Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier en 2026 ?
Pour 2026, on s’attend à un marché immobilier en pleine mutation et incertitude des prix. Économiquement, la croissance devrait ralentir un peu et le chômage remonter, ce qui pourrait peser sur le pouvoir d’achat. Côté taux d’intérêt, la Banque Centrale Européenne devrait les stabiliser autour de 2,25%, et les taux immobiliers moyens pourraient se fixer à 2,85%. Donc, pas de retour aux taux ultra-bas d’avant, mais plutôt une certaine stabilité. L’activité devrait progresser lentement, avec des ventes limitées et une construction neuve qui aura du mal à décoller. Mais ce n’est pas tout ! Il y aura des tendances de fond à surveiller de près : l’essor des logements écologiques avec des normes plus strictes, une digitalisation accrue des démarches, le développement des Smart Homes, et un nouvel équilibre entre ville et campagne grâce au télétravail. En somme, 2026 sera une année de transformations importantes, même si le rythme des transactions restera modéré.
Conclusion
La baisse des taux immobiliers amorcée depuis 2024 ouvre une fenêtre d’opportunité pour concrétiser un achat ou renégocier son crédit. Encore faut-il savoir à quel moment agir et avec quelle stratégie. Avant de vous lancer, il est essentiel pour vous d’évaluer précisément votre capacité d’emprunt et l’impact des taux sur vos mensualités.
Nous avons créer un simulateur de crédit immobilier pour vous aider à vous projetez avec vos données personnalisées.
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